Thursday, July 4, 2013

採用HIBOR按揭 長遠有着數

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採用HIBOR按揭 長遠有着數



今日網上看到這篇文章,,覺得頗有見地, 很讚成其論點, 轉來給大家分享一下



轉自網絡文章--晴報

「息魔」已經殺到埋身,不出一至兩年,低息年代便會告終。如果妳正在供樓,或者計劃「上車」,加息就等於加重負擔。

最近半個月,內地突然發生信貸緊縮事件,令到拆息抽升,有讀者和姊妹都不約而同問我,如果現在「上車」,還應該選擇以銀行同業拆息(HIBOR)計的按揭嗎?

首先,我要先申報一下利益,我自己是採用HIBOR計按揭的!其實,只要大家明白,HIBOR和最優惠貸款利率(Prime Rate)的分別,就會明白,長遠來說,揀HIBOR按揭是有着數的,但最重要是有個以Prime Rate計的上限,俗稱有Cap,那就安全了。

Prime Rate一般是指銀行為信貸質素最好的一批客戶提供貸款時採用的基本借貸利率。十多年前,如果是造按揭的話,是最優惠貸款利率加兩厘左右,但隨着市場競爭激烈,近年已由加變減,即是最優惠貸款利率減2.5厘左右。

市場上的大細P

過去,滙豐在市場獨大,所謂最優惠貸款利率,其實就是她定的。但自從利率協議取消後,各銀行理論上可以自定最優惠貸款利率,結果,經過一輪角力後,現時市場上出現了兩個最優惠貸款利率,一個是5.25厘,另一個是五厘(這個利率是會隨着市場息口轉變而改動的),業內人士普遍稱為大P和細P。

無論大P或細P,其實都是指銀行在自己的融資成本之上再mark up一個百分比,即是她想賺的息差。在此,我要交代一下,銀行的資金來源主要有兩個(除股東資金外),一是客戶存款,二是在同業之間拆借,這個就是昨日提過的銀行同業拆息市場。

大家可以想像,大銀行例如滙豐、恒生和中銀等,她們的分行網絡龐大,資金來源主要就是客戶存款,但大部分中小型銀行,她們的資金來源其實是同業之間的拆借。

HIBOR波動 宜有上限

現時銀行紅簿仔的利率幾乎等於零,即是大銀行的資金成本極之低,但最優惠貸款利率仍然高達5%或5.25%,可見大銀行的利差仍然很可觀。而且,最重要的是,這個P的變動是銀行自己定的,即是她可以等到利率回落了一段時間才減息,但當察覺利率升,又可以很快加息,但HIBOR則不同,它是市場資金供求的即時反映,是最貼近市場的。

無疑,HIBOR的利率確實比較波動,有時候也會因為供求失衡而大幅抽升,但這一般都是很短暫的,所以我說,有個以Prime Rate計的上限是重要的。銀行最早推出HIBOR計的按揭時,部分是沒有Cap的,但現在幾乎每個HIBOR計的按揭都有Cap。當然,這個Cap會比直接造Prime的按揭高一點點,但這個其實是最後的安全網,不一定會用得着。

長遠來說,採用HIBOR計的按揭利率是省到利息的,如果妳的物業是自住的,不打算短時間內沽售,我會建議大家考慮HIBOR計的按揭。




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